日本の住宅事情は、少子高齢化や単身世帯の増加、そして空き家問題の深刻化といった社会課題に直面しています。特に高齢者や低所得者、子育て世帯、外国人、障がい者など、住まいの確保に配慮が必要な方々にとっては、いまだに「借りにくい」という現実があります。
こうした状況を改善するために2017年に施行されたのが「住宅セーフティネット法」です。そして2025年10月、この法律は新たな改正を迎えます。改正では、終身建物賃貸借制度の利用促進、残置物処理の仕組みの整備、家賃債務保証業者の認定制度の創設、居住サポート住宅の新設、地域支援体制の強化などが盛り込まれ、これまで以上に「安心して暮らせる住まいの確保」に向けた制度設計が進められます。
住宅セーフティネット法とは？
高齢者・低所得者・住宅確保要配慮者を支える新しい仕組み
住宅セーフティネット法（正式名称：住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律）は、2017年に施行され、2020年代に入ってから改正を重ねている法律です。この法律の目的は、高齢者や低所得者、子育て世帯、障がい者、被災者など「住宅の確保に特に配慮が必要な人々」でも安心して賃貸住宅に入居できるようにすることです。
なぜ必要になったのか？
これまでの賃貸住宅市場では、以下のような理由から「入居のハードル」が高いケースが多く見られました。
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高齢者は「孤独死リスク」や「緊急時対応」の懸念から大家に敬遠されやすい
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外国人やひとり親世帯は「保証人」や「収入の安定性」が問題視されやすい
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障がい者や生活保護受給者は「対応が難しい」と判断され、入居審査に通りにくい
こうした現実を改善し、民間住宅を活用して「住宅弱者」の住まいを確保することが法の狙いです。
法律の仕組み
住宅セーフティネット法は、以下の三本柱で成り立っています。
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住宅登録制度
オーナーが「セーフティネット住宅」として自治体に登録する制度。
→ 入居制限を緩和し、高齢者・低所得者などの入居を受け入れる住宅として公開されます。 -
入居支援制度
入居前後に必要な保証・見守りサービスを提供。保証会社や福祉団体と連携する仕組みがあります。 -
改修・整備への支援
空き家や古い住宅を「セーフティネット住宅」として活用する場合、改修費用の補助や低利融資が受けられる制度があります。
不動産業界・オーナーへのメリット
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空室対策につながる（需要のある層に広く開放できる）
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国や自治体からの改修費補助が受けられる
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登録住宅としての社会的信頼性が高まる
借りる側へのメリット
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入居拒否されにくい住宅が増える
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見守りサービスや保証制度を利用できる
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高齢者や外国人世帯でも安心して暮らせる
今後の展望
日本では今後も単身高齢者や外国人労働者の増加が見込まれています。空き家の活用や社会課題解決の観点からも、住宅セーフティネット法の重要性は高まる一方です。
不動産オーナーや管理会社にとっても、ただ「入居者を選ぶ」時代から「多様な入居者を支援しながら受け入れる」時代への転換が求められています。
2025年10月に予定されている住宅セーフティネット法の改正について
2025年10月に施行予定の「住宅セーフティネット法」の主な改正内容を整理します。貸主側・借主側、制度運用の双方に影響がありますので、実務者・利用者とも押さえておくといいポイントです。
改正の背景・目的
まず改正の背景としては：
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高齢化・単身高齢者の増加 → 要配慮者の住宅ニーズが拡大している。
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貸主が「孤独死・残置物・家賃滞納」などのリスクを理由に入居を敬遠するケースが多い。制度における貸主側の不安軽減が求められていた。
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空き家活用や地域福祉との連携を通じて、住宅確保要配慮者の住居の安定を確保する必要性。
主な改正ポイント（2025年10月施行）
以下が改正で新たに導入・強化される制度・変更点の主な内容です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 1. 終身建物賃貸借の利用促進 | 入居者が亡くなるまで契約が続く「終身建物賃貸借契約（生存中契約）」の認可手続きが簡素化されます。以前より物件単位・住宅単位での審査が必要だったものが、事業者単位での認可が可能になるなど、導入のハードルが下がる予定。 |
| 2. 残置物処理の仕組みの整備 | 入居者死亡後などに残される家具・生活用品等（残置物）の処理について、居住支援法人等が受任者となり、委任契約に基づいて処理できるよう制度化されます。また、国がモデル契約条項を整備し、どのように処理・費用を分けるかなど契約の中身が明確になる見込み。 |
| 3. 家賃債務保証業者の認定制度の創設 | 家賃滞納リスクに対処するため、「認定家賃債務保証業者制度」が新設されます。国土交通大臣が一定基準を満たした保証業者を認定し、要配慮者入居における保証の整備を図ります。これにより、貸主のリスク軽減が期待されます。 |
| 4. 居住サポート住宅の創設 | 入居中の見守り・安否確認・福祉との連携など、生活支援を行う体制がある住宅「居住サポート住宅」が制度として認定されます。自治体が認定基準を設け、居住支援法人等と連携してサポートが提供される住宅です。 |
| 5. 地域の居住支援体制の強化 | 住宅政策と福祉政策の連携がより進められるようになります。具体的には、国土交通大臣と厚生労働大臣による共同の基本方針の策定、市区町村による「居住支援協議会」の設置促進（努力義務化）など、地域での支援体制を制度的に整備する方向に。 |
注意・影響が見込まれる点
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貸主側は、終身契約や残置物処理、保証制度など対応すべき契約・管理上のルールが増えるため、そのための体制構築が必要。
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入居者側には、「居住サポート住宅」が増えることで、単なる住居提供だけでなく入居中サポート・生活支援が期待できる。
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自治体によって認定基準や補助・支援内容が異なる可能性があるため、地域ごとの制度設計を把握することが大切。
まとめ
住宅セーフティネット法は、高齢者・低所得者・子育て世帯・障がい者・外国人など「住宅確保要配慮者」でも安心して住まいを確保できる仕組みとして2017年に施行されました。これまで、空き家活用や登録住宅制度を通じて住宅弱者の支援を進めてきましたが、依然として貸主・借主双方に課題が残っていました。
2025年10月の改正では、
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終身建物賃貸借制度の利用促進
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残置物処理のルール整備
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認定家賃債務保証制度の創設
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居住サポート住宅の新設
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地域での居住支援体制強化
といった仕組みが導入され、貸主の不安を和らげつつ、入居者がより安心して暮らせる体制が整えられます。
この改正は、単なる住宅政策にとどまらず、空き家対策・地域福祉・安心の暮らしの実現を同時に推進する大きな転換点といえるでしょう。
